降低存量房贷利率呼声再起
在房贷利率下行的情况下，一些早期选择固定利率的购房者开始想方设法提前还贷，降低存量房贷利率呼声越来越高。近期央行也表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。但目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。
房贷利率的一升一降牵动着老百姓的神经。在央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最关心的话题之一。
近日，有媒体报道称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，此事引发市场广泛关注。然而，随后，该媒体将“也有银行同意下调存量房贷利率”等关键词从报道中删除。
7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家商业银行，其中一家商业银行的工作人员回应：“我们只有商转公(住房商业贷款转公积金贷款)，但没有听说过可以商量房贷利率的。”
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。
她说，一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。
利差持续扩大 提前还贷潮仍在持续
随着我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量房贷与新发放房贷的利差不断扩大。
央行发布的数据显示，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。
然而，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些人的房贷利率甚至超过6%，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差。
前几年，90后女生张冉(化名)在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。如今，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息超过了2000元。为了尽快还清贷款，她平时会做一些兼职。张冉计划用两三年时间提前还清贷款，算下来，可以省30多万元。
提前还贷潮仍在持续。此前，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资，提前偿还存量贷款的现象大幅增加。他指出，这种现象对住房需求并不构成影响，是居民资产配置的调整。
在理财方面，居民存款意愿持续增加。今年上半年，人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。并且随着理财打破“刚兑”，以及去年年底一些理财产品甚至出现“破净”现象，居民选择提前还款的意愿也在增加。
按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响
在发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。目前来看，还没有银行明确宣布同意下调存量房贷利率。
降低存量房贷利率难在哪儿?赵秀池指出，降低存量房贷利率，银行的收益会降低。银行是一个特殊的企业，一定程度上靠存贷款的利差维持生存，降低存量房贷利率，等于减少了利差收入。
但是，购房者提前还贷以降低贷款成本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款人与银行协商降低利率是必然的。她建议，银行统一将之前存量房贷固定利率转化为基于LPR(贷款市场报价利率)的浮动利率。
而此前在发布会上，邹澜介绍，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元。“个人住房贷款余额总体略微减少。”
“按揭市场正从‘卖方市场’进入‘买方市场’。”在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开始减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷作为优质资产，是各个银行争夺的重点。
李宇嘉认为，未来，住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。
此外，易居研究院研究总监严跃进还指出，存量房贷利率下调有两个路径：协商或“偿还旧贷款办理新贷款”，然而，如何操作以及相关细节并未明确，是全部下调还是择优下调存量房贷利率，至少需要明确规则。他指出，针对还贷压力大或信用分高的客户，建议落实差异化政策。
