白沟新楼盘即将开盘 全国26地启动"限售"江苏占5城, 时限最长已达十年

发布:2024-03-22T10:21:00 阅读:65次(在线编辑:白沟楼盘信息网)

摇号细则未出台本周住宅"零上市",公寓盘趁机做主角

由于公证摇号细则尚未公布,本周南京楼市的住宅上市集体处于休整状态,仅有3盘推房入市,并且都是写字楼和公寓。其中位于江浦的纯新盘宝隆时代广场周六首开推出3栋楼共计592套精装公寓,面积41-75㎡,均价1.88万元/㎡;位于仙林湖的万达茂周六加推一栋写字楼,共计816套毛坯房源,面积40-200㎡,单价1.38万元/㎡起售。此外位于麒麟的中南世纪雅苑新推一批精装小户型公寓,为4.8米挑高房源,均价2.2万元/㎡ 左右,户型面积35-50㎡,共计120套。

本周新推房源全部为非住宅,其中公寓新增上市700多套,占据供应主体,5月份住宅市场3年“限售令”新规出台,封杀了住宅投资的短期获利空间,加上新购买期房取证周期一般需要2年,这也意味着新政执行后购买的新房期房限售实际上已经达到5年。致使市场中的投资客不得不转向,这一点使得市场中的商办和公寓项目看到了出货契机。

业内统计显示,在限售令出台后的二季度接下来一个多月时间内,南京楼市会有10多家公寓项目推房上市,房源量预计多达5000余套。其中仅在近期有区划利好的江北就有5家楼盘出货,公寓上市量高达2900多套。由于住宅限售令出台,加上江北新区近期也有利好落地,各家楼盘对于后期市场也是信心满满。此外像江宁现房销售的纯新盘绿地理想城,首批即将推出的也是公寓而非住宅。

▼住宅“限售令”出台后公寓近期上市量一览:

不过业内观点还是认为,公寓后期依旧面临去库存的挑战,机构最新统计显示白沟新楼盘即将开盘,3月初南京商改住新规出台后,在售的商办性质公寓成交量确实明显上扬,3月份新增成交突破千套。环比上涨6成多,但随后市场又恢复平静。4-5月份公寓成交呈现出逐月下跌趋势。

网上房地产也显示,截至到目前,南京在售的商业房源库存达到492万平方米,办公房源库存规模达到193万平方米,和此前1-4月份相比,库存规模一直维持较高水平,去库存压力重重。事实上眼下在江北江宁乃至城南河西等各板块,还有不少公寓项目销售数年也尚未去化光。

业内人士认为,商业性质的公寓显然和住宅市场不可同日而语,首先商办市场未来上市量依旧比较大,规范商改住也并不能改变市场库存较多的现实,其次,商办项目所处的地段配套的成熟度、就业入住人群、发展定位以及运营状况都是千差万别,未必每家项目后期都能有稳定的租金回报率,就拿租金回报率来说,目前一般的公寓产品实际回报率最多仅在5-6%左右,而今年理财产品收益率有所上升,部分定期理财收益率也能达到这么多,此外商业性质房源的水电费、税收等交易成本一般也比普通住宅高,后期或许还会有进一步规范市场的新政出台,因此虽然有不限购不限贷不限售的优势,投资者依然要理性选择。

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也正是由于公寓市场压力普遍存在,在均价普遍低于同地段住宅的基础上,近期开盘的一些项目依旧打出了优惠,例如刚开盘的宝隆时代广场就有最高4个点附带开盘前每日单价折扣200元的优惠,即将入市的绿地理想城公寓也打出了会员1个点优惠。

本周新增4城限售江苏占2城,全国范围内"限售令"已网罗26地,时限最长达10年

本周楼市的另一个引人关注的焦点还是调控,一周以来,由江苏省内到全国各地,调控力度都在进一步加码,周六无锡发布楼市调控新政,除了限购政策升级覆盖到二手住房市场外,此次调控更是将商品住房、二手住房全面纳入2年“限售”范畴,此外启东市也在5月19日深夜出台新政,要求自5月21日起房地产项目开盘后所售房源从备案之日起三年内不得交易,这意味着4月份该市刚出台的限售新政进一步升级,至此江苏省内出台“限售令”的城市已经扩展到5个,其中南京无锡两城已全部用上了包括限贷、限购、限价、限售在内的“四限”大招。

▼迄今为止江苏省内已出台“限售”城市调控一览

除此之外,江苏省内还有苏州、镇江(句容)、徐州、连云港四地此前已出台包括限购限贷和公积金在内的楼市调控政策,省内调控城市已达9城。

▼江苏省内其他城市调控一览

而在全国范围内,限售令也达到了前所未有的力度。除了无锡以外,长沙楼市调控本周也再度升级,该市新规定本地户籍家庭限购两套房、外地户籍限购1套房(含新建商品住房和二手房);此外在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。今年3月,长沙实行区域性住房限购政策,非本市户籍家庭限购1套新房,限购区域为6个城区及长沙县的长沙经开区、星沙区域。当时,本市户籍家庭和二手房没被纳入限购政策。

此外5月20日嘉兴市也发布新规,非本市户籍居民家庭和在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭限售两年。

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不过最令人关注的则是本周保定一幅最新挂牌的住宅土地在出让条件中规定白沟新楼盘即将开盘,购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。这也是目前全国范围内对住宅限售时间最长的规定。出让文件显示,该地块面积约10万平方米,容积率 2.2,地块最高限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售。而在出让文件最后的“其他事项”第2条规定:竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

保定单幅地块限售10年成为迄今为止全国范围内限售时间最长的一个案例。自今年3月份厦门市首次出台住宅限售后,有不少城市陆续加入这一限售队伍。先后有包括北京市、承德市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、杭州市、福州市、广州市、珠海市、东莞市、惠州市、青岛市、启东市、长乐市、常州市、扬州市、成都市、芜湖市、西安市、济南市、郑州市、海南省、长沙市、南京市、无锡市、嘉兴市等26地出台了这一政策,限售时间大部分集中在2年到3年不等。值得注意的是,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。

对此业内专家认为,10年限售仅是个例。楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。目前各城市普遍限售时间为2到3年,主要有两个目的,一是将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,使当前的楼市降温;二是,为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记等等。

新房销量环比大跌一半,未来多板块将集中推房

调控升级加之住宅上市暂停,在上周销量环比下跌两成后,本周新房销量再度大幅下挫,其中认购量仅为818套,环比上周(1458套)下跌44%,成交量1030套,环比上周(2211套)更是大幅下跌了54%。

当然新一波上市潮也终究会来临,市场面信息显示,目前各板块已有10多家楼盘处于等销许状态,而在调控升级后的5月下旬到6月份,南京楼市预计最多会有50多家楼盘推房上市,其中多个热点板块出现了房源集中入市的现象。

以河西南为例,上个月底这里的金地中心风华和正荣润峯两家楼盘开盘,新推房源量达到600余套,出现年初至今该板块的首次“开闸”,接下来的一个多月时间,区域内4家楼盘都有推房计划,预计的新房上市量有望达到1200多套,规模比上一次更大,至此河西南在二季度也将连续出现两波房源上市潮,上半年的整体上市量有望超过2000套。

上市量突增的还有南站板块,未来一个多月这里有2家新盘和3家老盘计划推房,其中纯新盘绿城深蓝和万科大都会最快从5月底即将入市,两家新盘首批预计会推出300多套房源,在售老盘也有旭辉铂悦秦淮、万科都荟南苑、中交锦致3家加推,房源量总计会达到500多套,这样以来南站板块最近一个多月也会新增近千套房源。

在刚需板块中,板桥区域近期推房量也开闸,包括蓝光公园1号、明发浦泰梦幻家、和昌湾景在内的3家楼盘都将加推。上市量总计将达到700套左右,其他板块中,包括江北雨山路、城北燕子矶新城、尧化门这样的刚需热点以及江宁青龙山国际生态新城、城北中央门以及江北中心区这样的改善热点区域,未来一个多月也会有多盘预备推房入市。

热点板块房源集中上市,给购房买家带来的直接好处就是选择面变广,目前很多买家都是锁定一个板块购房,一家楼盘没选到,马上就可以转到另一家,此前河西南两家楼盘集中开盘,就有不少买家是这种情况,而且眼下伴随摇号新规出台,各家楼盘在意向登记时都不能额外设定门槛,因此只要有购房资格,就可以在多家楼盘登记选房。对于购房者来说也是一种潜在利好。

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