白沟房价未来是涨是跌 从两会工作报告和十四五规划，看未来房价到底是涨是跌？

每年三月两会结束，政府工作报告一出，必将受到各界人士的瞩目和热议，因为这份文件与十几亿中国人的财富命运密切相关。

毕竟在中国，尽管是市场经济，但政府集中力量办大事的能力，是首屈一指，不可忽视的。要不然，为啥全世界只有中国疫情控制最好呢？当然这是后话。

与以往相比，今年又是极为特殊的一年。因为今年也是十四五规划的开局之年，所以今年的报告和规划将给未来5年定下基调。

那么，对于中国老百姓最关注的住房问题，政府高官们开会都说了些什么呢？未来房到底是涨还是跌呢？

PART 01

直接给结论：政府调控房价的决心非常坚定，靠投机炒房暴富的时代已经过去。但是，但是很重要。请一定要看完本文第二部分！！

坚持“房住不炒”首次被写入了文件白沟房价未来是涨是跌，可见政府的决心之大。当然，为了真正达到稳地价、稳房价、稳预期的目的，政府打出了四张王牌，拳拳到肉，招招见血。

第一张是金融牌。加强房地产金融调控。

这一点，中国银保监主席郭树清已经在3月2日的新闻发布会上，给出了明确的表态。

他的原话是“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

再结合一下，央行和银保监针对房地产企业融资和金融机构房地产贷款，发布的“三道红线”和《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322 号)》的管理规定。

简单的说，房地产企业融资门槛和成本提高了，银行发放房贷也要受到各种约束，热钱再要想依靠金融杠杆推高房价，越来越难了。

第二张是财税牌。发挥住房税收调节作用，推进房产税立法再度被写入文件。

这张牌，落实到具体的调控手段上，包括增值税免征期的变动、契税、豪宅税等，未来可能还有房地产税。比如，今年年初，上海、杭州等地就将增值税免征期从2年，延长到5年。

试想一下，如果未来对持有房产增税，投机炒房的热潮必然会冷却许多。

第三张是供给牌。《政府工作报告》提出：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

解决好“大城市”的住房突出问题。言外之意，中小城市没有这种问题。为什么呢？

长期以来，为了平衡区域发展，中国用地指标的规划，一直是西部地区宽松，东部地区紧张。东部大城市土地供应不足，直接或间接推动房价水涨船高。

今年《十四五规划纲要》也指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。这无疑对于减缓大城市用地供需矛盾有极大助力。

第四张是需求牌。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

尽管文件上写的依然是“逐步”，但相信一旦真正落地，其效果无异于釜底抽薪。人们在大城市生活之所以要买房，主要是为了解决诸如教育医疗等公共服务问题。

如果以后“租购同权”了，刚需购房自然会减少，房价上涨的动能相应也会降低。

PART 02

看到政府使出这一套凌厉的组合拳，很多人会想，既然政府调控意志如此强大，行政手腕如此硬朗，那么未来大城市的房价是不是要被从天上拽下来，按在地上反复摩擦呢？

当然不是。可以确定的说，未来核心城市的房价依然会保持上涨趋势。

所谓“房住不炒”是不要房价过快上涨，不是不涨，更不是下跌。

根据中金公司研究部数据，2019年中国家庭资产配置中超过60%依然是房产，而且绝大部分家庭还在偿还房贷。每月还完了房贷，能够剩下的钱就很有限了。

如果房价出现较大幅度下跌，对于绝大多数家庭来说，意味着财富的大缩水。银行房贷的不良率坏账率也可能提升，这对于社会经济来说，同样是不可承受的风险，是政府不能容忍的。

那么，政府如此重拳出击，房价还能上涨吗？

只有跳出政策，才能看明白政策。

PART 03

对于房价预判，任泽平说过一句很经典的话，“长期看人口，短期看金融。”

首先，从短期看，金融方面。

尽管微观上，《十四五规划》提出要加强房地产金融调控，但宏观上的热钱泛滥却为房价上冲踩足了油门。

比如，为了应对2020年新冠疫情，美国人在一年之内印发了20万亿美元，相当于有史以来所有美元的1/5。

这还不算完。2021年，新总统拜登上台，大笔一挥，又是1.9万亿美元的刺激政策。

1.9万亿什么概念？

意大利2019年GDP是1.98万亿美元。

拜登挥挥手，等于意大利人民忙活一年。如此惊人的货币发行量，最终导致的结果，必然就是通货膨胀。

通货膨胀，通俗的讲就是货币大贬值。届时，海量的热钱为了保值增值，必然想方设法涌入楼市。

例如，政府调控力度较弱的加拿大，楼市已经开始过热了。根据统计，今年2月加拿大房屋销量同比大涨39%，平均房价同比涨25%。

加拿大官方保守估计，到2022年末，加拿大房价将比现在至少再上涨约34%！

因此，从金融角度看，短期内房价上涨动力是充足的。

其次，从长期看，人口。

在《十四五规划和2035年远景目标规划纲要》中，政府提出要推动城镇化建设，建设现代化都市圈。

比如，在落户上，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。鼓励取消年度落户名额限制。

这不正是鼓励人口向大城市流动吗？要知道，过去40年，中国经济增长依靠的就是城镇化，房价上涨的本质就是城镇化。

看一看，下面这个表格就很清楚，人口流入多的城市往往就是耳熟能详的高房价城市。

可以预见，随着落户限制变得更加友好，未来一二线大城市人口的长期流入白沟房价未来是涨是跌，必然给那里的房子带来源源不断的购买需求。

另外，在今年的十四五规划中，还将“加速数字化发展，建设数字中国”单独成篇，并提出“数字经济核心产业增加值占 GDP 比重由 7.8%提升至 10%”的目标。

很显然，面对外部卡脖子的威胁，未来五年中国将有大量资金、人才等流入科技创新领域。

产业升级出现在哪个城市，哪个城市就会有大量的高素质人口流入，同时这些人口会像硅谷、杭州的科技新贵那样，极具购买力，推动所在城市的房价上涨。

未来这样的领域，包括5G、工业互联网、智能汽车、人工智能、数据中心等，而这些领域产业链上的企业，大多分布在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡这样的核心城市。

可以预见，未来核心城市的房价一定是上涨的。

另外，还有一点值得关注。《十四五规划和2035年远景目标规划纲要》中，提出要加强城镇老旧小区改造。

老旧小区一般都在20年以上，在城市发展初期难免会面临配置不完善的问题，改造的目的是升级老旧小区的水、电、气、排污、消防等基础设施。

而且越是大城市，改造需求就越强烈。这些“老破小“一般都处于城市主要区域，坐拥繁华路段和优质“学区”，改造后摇身一变升值空间巨大。

总结一下，

“房住不炒”依然是基调。未来大城市楼市调控依然趋紧，但房价依然会保持上涨趋势。

所以，如果你是刚需购房，依然要尽快上车，而且一定要选择购买核心城市房产。

【END】