白沟房限购吗 限购满周岁一大波限价"福利房"开闸了! 最近一周就有1300多套总价百万房上架

限购满一周年之际，雨不停在下，房源供应也同时开闸了，上周至本周，全市已有10家住宅楼盘"加急"领销许，开发商抢跑动作也越来越明显，而且新领销许的楼盘除别墅外全线维持零涨幅，总计新推的1600多套房子中，总价不到200万的“百万元房”已经多达1300多套。而这些高福利的房源也频频吸引买家排队摇号，甚至很多买家担心机会接下来不会再有了。

事实上每日楼市统计发现，在接下来的一个月，南京楼市至少还会有20多家楼盘推出多达5000余套"百万房"。虽然眼下各板块还不时传来热点楼盘排队报名摇号的消息，"1字头"的低价房源也确实越来越少，但这也只能说明"福利价"的号召力十分强大，楼市整体依旧走在"一场秋雨一场寒"，量价双双降温的路上。

上周至今10盘领销许推1600多套房，8成都是总价百万房

在去年9月份开始的限购满周年之际，金九房源上市潮也正式开闸，从上周到本周，共计已有10家楼盘加急领销许，新推房源超过1600套。而其中除了高淳两家楼盘相比前期有一定涨幅外，其余房源均受到限价零涨幅加推。

而在这10家住宅楼盘中，居然有8家都主推总价200万以内房，其余两家则都是别墅项目。这8家楼盘累计推出了1592套房源，其中有多达1330套总价不超过200万。最低不到60万。板块也覆盖到两江、城北、仙林、高淳溧水。堪称总价百万房源大集结。

而在近期入市的项目中，包括城北华润幸福里、仙林中南山锦花城、江宁中铁建青秀城、江北大华锦绣华城等楼盘，上一次加推也差不多是在去年限购前后。销许均价都几乎达到一年左右未涨。有的甚至还有一定下跌。

其中尧化门华润幸福里新领销许的最后两栋住宅小高层均价约1.9万元/平方米，高层均价18350元/平方米，均与前期持平，该项目去年底至今三次推房，整体均价也一直维持在1.85万元/平方米左右。青龙地铁小镇的中南山锦花城新推小高层销许均价23643元/平方米。该项目上次推小高层还是在去年9月，当时销许均价约为2.4万元/平方米，此次还降了数百元。位于桥北老盘大华锦绣华城新领阅江山组团247套小高层房源。销许均价19663.7元/㎡，而项目上次加推为去年的9月份，当时价格为20549.9元/平。时隔一年销许价格反而跌了近千元。江宁滨江老盘中铁建青秀城上周也新领项目最后5栋住宅销许，共计383套毛坯房源，销许均价10682元/㎡白沟房限购吗，而项目上一批加推还是在去年10月份，均价10610元/㎡，此次加推价格也持平未涨。

而正是由于几家楼盘长达近一年时间零涨幅，同时加推的限价房中又有不少是总价百万元级别房源，人气也继续蹿升，报名现场几乎都出现购房者排队的现象。其中仙林中南山锦花城本周已经进行了公证摇号，88套房源共有599组购房者报名，中签率14.7%。溧水创维乐活城也已确定公证摇号，306套房源共有5108组买家报名，中签率低至6%，比上次6月份开盘中签率14.2%低了一半还多，江宁滨江中国铁建原香颂周末两天已经有近2000组买家雨中排队报名登记，基本确定摇号，中签率可能不足20%。桥北大华锦绣华城报名当天现场出现排队，售楼处传出消息称初步预计有1200组客户报名，尧化门华润幸福里164套房，约3000组买房人排队登记，确定公证摇号，项目上次开盘摇号中签率15%，此次则有可能跌入10%以内…

由于看到买家报名"人从众"的景象，不少楼盘也主动提高了购房门槛，早些时间华润幸福里就已经通知所有意向客户购房贷款利率统一提升至1.15倍，此外近期排号的溧水乐活城，也明确房源贷款首付最低四成，同时报名需携带余额充足的储蓄卡现场验资25万。中南山锦花城开盘后首付也需要在3天内交齐。

买家排队不看涨只求"搭车”,"1字头"房价不多但总价百万接下来还多得是

购房者蜂拥排队，其实未必是对房价抱有强烈的看涨预期，事实上眼下越来越多的楼盘在申报销许价格时不仅持平，有的还主动下调，但为何还是能引发排队，一个重要原因就是因为追赶“上车”机会。

自从本月初板桥“1字头”房源彻底收官清货以来，各板块福利价房源即将出清的现状便使得刚需买家有些小紧张，盘点近期上市的这些楼盘，不少也代表着片区内可能收尾的“1字头”价位，比如尧化门的华润幸福里目前已是区域内唯一在售的住宅项目，最后两栋房源收官意味着该片区乃至整个城北1字头房面临出清，江宁滨江目前在售楼盘也仅有两家，中铁建青秀城收官也意味着后期可能推出的1字头房源仅有数百套。江宁其余板块目前也只有朗诗青春街区等三四家楼盘尚有1字头房源待售。桥北此前基本已经没有1字头房源，片区内最近预备收官的浦泰和天下预计毛坯房源均价会在2万左右，其余楼盘基本高过两万，后期还有御澜府等纯新盘等待入市，大华锦绣华城的1字头房源出现多少有些另购房者感到意外。高新区接下来也仅有两家楼盘预备推出收官房，1字头房源也已不足六百套，而江北眼下除了六合外，有1字头房源在售的楼盘也已经不超过五家。还有麒麟板块继此前老盘中粮祥云收官后，随之入市的纯新盘京奥港未来墅虽然贴着地价卖，但房价也确实已经告别"1字头"，站到了近2.5万元的位置。

在这种情况下，抢搭各区域"1字头"房源末班车似乎成为刚需买家心照不宣的一个共识，而且此类福利价在倒挂的二手房市场是根本不可能找到的，虽然大家并不完全认为接下来房价会上涨，但供货趋紧自然而然使得眼下购房演变成了某种"抄底"。抄的其实是房源入手机会，而不是房价空间。

辣么中低价房的供应是否会越来越少呢？从某些板块看，确实类似"1字头"的低价位已经不多了，但是从整体上看，中低总价的房源后续供应还会比较充裕。每日楼市统计发现，金九银十期间至少还会有20多家楼盘推出总价百万元级别的房源，主要分布在江北江宁溧水高淳四大主流刚需板块，而且数量比较平均，预计房源供应量至少会达到5600套以上，也占到接下来上市量的一半左右了。

9月底至10月份"百万元房"供货一览

不仅如此，除了有万元房供货的楼盘外，接下来一个多月全市预计还会有20家左右的楼盘推出总价200-300万以内房源，也就是说未来一段时间总价300万以内的楼盘还将达到40家左右。这一块的供应量几乎已经占到总量的大半江山了。购房毕竟主要看总价，伴随中小户型和刚需板块依旧成为上市主流，刚需货源整体上还是能够得以保障的。

限购一周年南京新房二手房都步入量价降温通道，"冻房"时代投资已无获利空间

南京市统计局日前发布数据显示，1-8月，房地产开发投资完成1492.40亿元，同比增长24.7%，增幅比去年同期提高5.9个百分点；商品房销售面积1002.90万平方米，同比下降3.4%。截至8月末全市商品房待售面积348.95万平方米，比去年末减少87.28万平方米，同比下降30.6%。房地产投资总量位居全省第二，略低于苏州，增幅亦居第二。呈现投资较快速长，销售下降，商品房库存总量继续减少特征。

而如果把眼光放到去年限购重启至今这一年的情况看，市场明显还是在走淡，“日光”盘从去年限购前的比比皆是，转为只有公证摇号盘能卖光，再变成摇号盘也有一部分短期内卖不光。楼市成交呈现“对半跌”的态势，去年9月南京新房成交量为1.3万套，并且1年内有9个月份成交万套以上，今年每月成交量仅维持在4000-6000套上下，到8月仅成交3248套。即便考虑到备案上传延缓因素，新房认购的数据也是在持续下降的，有时还不如成交。截止目前9月新房成交也刚刚达到5000多套，同比大降6成左右。

▼2016年9月-2017年8月南京新房成交量

我爱我家研究院的调查报告显示，在限购限贷限价限售政策齐发，以及后续一系列配套监管政策不断完善下，南京新房市场已经进入降温通道，与此同时二手房也出现连带降温，自去年10月南京出台调控政策，新房的销许价审批就愈发严格。目前，限价红线基本已经处于全市全面覆盖。受限价政策的影响，部分区域新房推新缓慢，再加上热点区域的购买需求旺盛，市场一度出现“一房难求”、摇号中签率破新低的现象。但由于政府出台土地新规明确表示：捂盘将无法拿地，列入土地竞拍黑名单。这致使部分开发商在考虑长期市场占有率和后续发展等因素后开闸放粮。例如最近一个月之内就有房企在板桥和麒麟的新地块相继定案名或开工，位于城北的老盘后期存量地块也在动作。此外很多联动开发多盘的品牌房企，下半年以来也在纷纷加快老盘收官进程，同时积极筹备新盘入市。

▼机构测算的各热点板块新房限价"红线"：

而在二手房方面，报告显示，2016年9月南京二手房成交量为12569套，为近一年来二手房成交量单月最高；截至到9月24日今年9月二手房成交量为4869套，同比下降61%。虽然主流板块二手房价仍普遍高于新房，但挂牌均价在今年7月达到26974元/㎡的峰值后，近两月出现小幅下滑现象。国家统计局数字也显示，最近两个月新房二手房市场已经出现价格同步下降的态势。

▼2016年9月-2017年9月南京二手房挂牌量

自去年南京出台调控至今，全市共计成交84幅地块，其中楼面价2万+地块共有9幅，表明开发商对南京楼市的后期发展仍有一定信心。但随着土地政策不断完善、土地供应逐步增加，开发商拿地也更趋于理性。今年“宁十条”出台后的7月份至今，全市仅成交河西一幅楼面价超过2万的地块，其余不仅最高限价普遍未到达2万，近期也出现了开发商在最高限价范围以内拿地的状况。

而从上周末至今，全国范围内又有7个城市加码限售，最长限期达到五年，这被业内称作进入了“锁盘”、“冻房”的时代，限售封杀了投资住宅获利的空间渠道。业内专家分析，这40个城市里既有前期暴涨的一二线热门城市，也有部分名不见经传的三四五线城市。比如河北的白沟，这只是高碑店市下辖的副县级镇，离雄安新区只有咫尺之遥。再如福建的福清、闽侯、长乐，都是福州下辖的县级城市。限售时间以2年为主，部分城市为3年，个别城市为5年，还有极个别情况为10年。而一般房地产上涨周期就是两三年时间，可以说限售已经充分留下了楼市调整的时间余量。

▼截至2017年9月底的全国楼市限售地图：

而且不论是什么城市，一旦短时间房价出现过度上涨，限购限贷限售就会如影随形。从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。可以与限购做一相比：限购是将部分需求排除在市场之外，而限售则将已经实现的需求固化在市场里，防止频繁波动带来的影响，从而巩固调控大局。简而言之，自去年金九开始的这一轮调控，到今年措施已不断完善，力度也不断收紧，楼市将先有行情调整，而后过渡至市场预期调整白沟房限购吗，同时在刚需供给方面也留有充分余地。房住不炒的基础已经确立，再配合以各式各样的购租并举、住房保障、人才引进政策，楼市结构性调整的全局也已经明朗。对于热点区域而言，刚需购房者虽然仍有可能处于选房不容易的境地，但这样的情况已经不能取代楼市整体降温。

（以上部分内容综合交汇点、新华报业网、我爱我家研究院、中财网等）