保定白沟房价楼盘 《一个县城里的保定》：感觉已经达到高潮的房价！

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本文逻辑

一，白沟楼市2011和现在

二，定州楼市2014和现在

三，易县房价2008-2018

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《白沟房地产之我见》

（本部分内容写于2011年6月9日，首发于QQ空间。）

（好吧，照片后面那个最有福的人就是我！）

新城百家争鸣 销售不亦乐乎

自从去年白沟正式成为副地级城市，正式更名为白沟新城。可以说为白沟的房地产市场注入了一支强心剂。让很多外来人看到了白沟发展的潜力。这也是为什么我们公司决定像白沟进军的重要原因。来到白沟的确让我大吃一惊，这里的售楼部真不是盖的！就是有一栋楼也得叫一个让你震撼的名字，更震撼的他们的售楼部，最不行的也得2层楼高，而且这里的城管居然能让他们将整个楼都给包起来，让我对白沟的开发商刮目相看。

更有意思的是，这里售楼部很多整体都在放着流行歌曲，让周围的理发馆都不好意思了。

呵呵，扯了些没有的，说一说有用的吧，在成为副中心城市之前，这里虽然只是高碑店的一个小镇，但已经闻名全国，是全国百强名镇。对于保定甚至河北的经济来说，不得不说是一个奇迹。白沟的中心城区比一般保定的县城要大一些。就和我的故乡易县县城相比，我想面积至少是县城的1.5倍。但是就是这样的一个小县城居然同时有20多个房地产项目同时在售，不得不说让人震惊，要知道这之前是一个镇，我想这样数量的售楼部会令保定很多县城汗颜的。

上面全力支持 开发商坐收渔利？

在去白沟之前就听朋友说过，白沟的发展有一个很明显的特色就是上面的强势支持。来了之后发现果然是名不虚传。很多商业地产项目都打着上面重点工程的旗号，不仅在未来商业发展上占据垄断性优势，更令诸多投资者追捧，据说在去年白沟推出第一个商务公寓项目的时候，受到了众多投资者的追捧，由此也开启了白沟商住项目的大幕，据不完全统计，目前白沟商住项目5个以上，这样的产品数量比地级市保定市要热闹的。而且最大的优势是不受二套房贷的影响。虽然保定还未列入限购城市的名单，但是很多投资者在住宅项目预期看空的情况下，在这里10万左右就能全款买套房而言，简直就是小菜一碟。

上面的鼎力相助，投资成本和风险相对较低，对白沟城市未来发展的乐观估计吸引力各地的投资者。当然最开心的就是开发商，因为很少有地方能够这样优待开发商了，对于他们来说似乎就是等着收钱了。看上去这是一个多么完美的商业模式。。。

W公司一家独大 各方豪杰显神通

早就听说这里是保定目前最大的开发商W的根据地，有人甚至说没有白沟就没有今天的W。来了之后发现，W果然在这里有绝对的统治力。几乎同时有4到5个项目在同时运作，占白沟市场的20%。据说现在还因为外地的开发商不断入侵，前几年占的比重更大。粗略统计了一下，算上已经入住的小区，在白沟至少有两位数的是由W给白沟人民盖的房子。

随着这两年房地产的火热白沟的房价同09年相比已经翻了一翻，但目前均价让在3000元/平米左右徘徊。但是低廉的低价和白菜价的营销成本，可以说这里这一个含金量非常高的富矿。吸引力来自北京、石家庄、山西甚至南方省市的资本流入。大量外来企业的涌入是白沟经济活力的体现，更展现的是白沟人的野心。因为白沟的目标是全国市场。在他们心中自己是“中国-白沟”没有保定也没有河北。你要是没有两把刷子，也别来这儿丢人！

这只是我对白沟地产市场的初步印象，如果不当之处，请诸位多多指教。

《2019年，补刀》

有一段时间没有去过白沟了，但是我从来都没有隔断与白沟朋友们的联系，近年来白沟的房价都京津冀一体化、北京非首都功能搬迁及雄安新区等因素的影响房价有了跨越式的发展，但是无论从项目还是开发商的角度来看W公司，依然在白沟是“大哥”级别的表现。

站在保定环京县域来看，涿州、高碑店和白沟为第一梯队的存在，依然活跃着众多北京背景的营销大军。而站在环雄安新区的角度来看，白沟同样也算第一层包围圈，因此白沟的楼市投资的属性非常明显。

从目前来看白沟的房价已经处于历史的高位，而且白沟也属于楼市调控城市，因此个人认为短期内白沟的房价不会有太大的变化，毕竟土著的白沟人家里都是有几套房存在，而且每家每户都在做生意，他们的投资重心肯定不是房地产，假如没有外地人过来投资，谁来当接盘侠？

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《与定州有关的日子》

（本部分内容写于2014年8月22日，首发于QQ空间。）

关于定州楼市——难说思念，难以理解

还得先说一下白沟，最近关于“京津冀一体化”关于白沟有一些利好的消息，但我觉得白沟的发展除了党和国家的关怀外，白沟人的作用相当之大，这是一个充满活力的地方，每天清晨小三轮车一转生意人的一天就开始了，定州也是如此，只不过白沟的三轮车是拉货的，定州的三轮车是拉人的。

货和人，是不一样的，货动是交易，而人动是交通。

货动是经济发展；人动除了堵车，对经济发展服务有限，甚至可以说是阻碍。

两地的发展差异由此可见一斑！

白沟的发展靠的是家庭作坊式的中小企业，定州也有，但是规模明显比白沟大相对应的数量较少，而且定州相当一部分富人的原始积累，不够光彩，比如“打书”。

作为一个业内人士，对于两地的客户购房心理差异之大，也是非常吃惊的。

白沟，只是一个镇（虽然我去的2011年，当地升级为副地级市），本地人买房的自住人比例较低，投资的倒是不少。但定州买房的人大部分都是刚需，但刚需的原因居然是“面子”，这个面子有两层含义，一是结婚，特别是在农村无论在哪儿工作的，房子成了必要条件之一，这个是我很难理解的，我认识的一些，双方都在农村生活或者都在外地从事体力的工作为了结婚，或者结婚几年之后都要在定州买一套房子，对于这件事情，我是非常的不理解。因为买了房子之后几乎也不会住，常年在外打工，或者常年居住在老家（农村），为什么？

还有一种“面子”是给孙子、孙女买的。。。我想如果开始遗产税征收和国外接轨的话，这件事应该会较少发生吧！

以上认识或许太过偏颇，也许人家过几年就来城里发展了，也许人家有投资意识，也许人家就是有钱。。。

关于供需——河北省的鄂尔多斯？

让我想起了鄂尔多斯，因为某个项目接触了某个曾经风光一时的某石家庄代理公司老板，但当时他的身份是开发商，这种身份的人并不少见。同过接触这个项目，让我们做了很多有意义的工作，比如定州的在售项目规划量高达几千万平米，什么概念，是保定的至少2倍吧，要知道定州的总人口也就100万出头，而保定是1000万！

十几个百万大盘，十几个城市综合体，当然圈内的朋友都懂的，真正实现的或许没几个，但市场凶猛啊！

每个地方就有项目，一个挨一个，以至于提炼项目价值还有核心卖点的时候非常头疼，从某种方面来说又很简单。

我在想没有任何一个开发商或许是代理公司，可以负责的说，我可以怎么怎么样，除非是市场好！如果作为代理公司，通过专业技术手段是可以取得短线的小成绩，但如果是长线，除非是拍脑袋，而且是被驴拍的！

后记：

很多东西，是可以解决的，但更多的东西是无法解决的，迷信高精尖、轻信百富美，误信高大上，所谓专业，的确是解决问题，但如果是大势所趋，怎么来逆市？

为了得到某些东西，通过欺骗来获得，最终是不会获得好结果的！

有句话，叫什么，自欺欺人！

《2019年，补刀》

2018年因为机缘巧合，又去定州待了一个月，定州变化之大，令人大吃一惊。遍地开花的高楼大厦并不让人称奇，厉害的是整洁的道路和良好的市容市貌，会让很多保定县城的朋友觉得惭愧。

说起房地产，定州的开发商在过去的一年谈不上开心，虽然定州并未成为限购和限价的城市，但是过去两年房价的突飞猛进，透支着这个曾经是保定地区第一人口大县的购买需求，纵然整个定州有百万人口而且贵为我省首批“省管市”的试点，但是从收入上来说仍然是一个县城的水平，但是房价和2014-2015年的保定楼市相接近。但是这已经让定州的房价同样处于发展的高峰阶段，假如说前两年定州楼市的火爆和房价的高涨是从某种角度上来说，定州楼市的有效供应不足，但是要知道县里的“韭菜”和比市里比，那根本就不是一个数量级的，要不为什么一线房企最多只敢来到北方三线城市抢地，很少去北方四线城市呢？

单价七八千元的房子对于县城的刚需来说房价几乎高不可攀（当然在定州的某些区域或某些楼盘你还是能买上单价五六千的房子），而对改善型客户而言，真正的好房子依然是一房难求。因此摆在定州地产人的面前最大的难点是前两年挣钱太容易了，现在出现的状况，BOSS肯定是期待市场红利来拯救自己，而县城级别动房企靠产品价值提升和营销发力的开发商太少了，单纯指望所谓的分销，能解决一切吗？

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《易县，一个房价和保定市媲美的县城！》

作为一名易县人，我一直觉得易县县城的房价是一个奇葩的存在，从2008年我大学毕业回到保定保定白沟房价楼盘，一直到2014年，保定市区和易县的房价最小的时候单价也就差几百元一平米，假如那一年保定没有“副都”传闻，保定和易县的房价单价不会拉大到2000元/平米以上。

之所以说易县房价奇葩高是因为如下几点：一，易县的经济，从来都没有进入过保定的第一集团，或者说前三名；二，易县的人口，在保定也只能说是中等，全县将近56万人（来自百度百科，2013年数据）；三，从距离上来讲，离北京没有涿州近，离保定没有满城近；你说易县的房价凭什么和保定差不多？

当然此后几年易县的房价一直徘徊在单价五六千元左右，一直到2017年“新区来了”，房价再次暴涨，目前的市场均价在八九千元/平米，即使这个价格，你依然能从保定的新三区买到不错的住宅，甚至能从主城区选一套位置不错的商住公寓。

在我看来，支撑易县房价的因素，或许有以下几点：

第一，全县县域面积山区远大于平原，随着城市化的发展，山区及平原人口向县城聚集那是大势所趋；第二，外出务工人员，返乡置业，本人不才，初中和高中都是在县城读书，作为一名奔四的人，身边的同学虽然有一半以上都没有在易县工作，但是的确有接近一半的初高中同学都在县城有套房，而原因无外乎无论在北京、天津甚至在廊坊工作的人保定白沟房价楼盘，都觉得那里的房价高不可攀。。。第三，易县的供应量始终比较理性，和白沟、定州一条街十几个住宅项目不同，易县县城最多的时候全县可售的项目在20个左右，有几年也就十来个项目，而且没有什么百万平米的大盘。。。

虽然目前的房价对于很多工薪阶层和进城农民工来说压力较大，但是对于易县未来的楼市和房价，我个人还是持谨慎乐观的态度，原因有以下五点。

第一，易县县城这两年楼盖的不少，但是城区面积并为扩大多少，总体来看城市化率还是比较低的，有很大的发展潜力；第二，易县县城目前的项目整体产品还是比较低的，只能说能够满足居住的需求，但是不能满足居住的享受；第三，近几年随着旅游业的发展和环京楼市的外溢，易县涌入了相当一部分的国内一线和保定一线房企，相信我没有无缘无故的爱；第四，前几天媒体公布了从雄安通向易县的一条公路一级公路“容易线”，简单的说就是要修一条从雄安到易县的公路，和雄安拉上“关系”，这对我们易县未来的发展肯定是一大利好，我认为他将是我们易县人的“白洋淀大道”！第五，去年县城出让了几块土地，地价已经达到了400万/亩，因此按照目前市场七八千元/平米的单价还算比较合理，从这个角度来看易县或许是这三个“县城”房价最合理而且最有潜力的地方！

后记：

多年的地产营销告诉我：“地产在营销之外”，就是说很多所谓地产营销的专业或经验必须做到入乡随俗，同时不断刷新自己的知识体系，才能与时俱进，才有可能取得成绩，因此在写《一个县城里的保定》系列之初，我就告诉自己，至少要从三个不同的角度写三篇不同的文章，第一篇（《楼市奇谈》还算不错各平台的阅读量之和接近30000），谈的是经济发展；第二篇就是今天这个《一个县城里的保定：感觉已经到达高潮的房价！》，第三篇为会写《一个县城里的保定》社会习俗方面的内容，而第三篇，我才认为是重中之重。