白沟高铁新房 环京的唯一价值，就在北三县，其余都是“坑”

关于环京，首先要搞懂环京的逻辑，然后才是要去环京的哪个区域买房。

环一线城市可以分为睡城和产城。

如果是睡城，那就要关注就业中心在哪里，距就业中心的远近，因为就业中心会为睡城提供源源不断的居住人口。

比如北京的就业中心主要分布在东三环和北三环，临近河北的两大就业中心是国贸和望京，所以北三县才具备睡城的价值。

如果是产城，那就要重点考虑当地就业人口的购买力，比如环沪的昆山就是上海产业溢出的区域。

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伪环京，会用概念掩饰缺陷

很多人关注的环京，其实就是一个概念，那些无法正常满足进京上班需求的地区，且距离北京就业中心超过50KM的地区，比如怀来、永清、涿州等伪环京，才会用各种概念来掩饰自身先天的缺陷。

我们在线下和购房人沟通的时候，也会时常提醒四个字—“房住不炒”。

房子一定是要有人住的，不要听到某个概念就立刻冲进去，比如冬奥会、环雄、环新机场等等。

从投资角度来讲，你无法想象到白沟的公寓打着环雄的概念卖的竟然如此火爆白沟高铁新房，很多都是外省四五线城市的居民过来做着“深圳梦”。

有个在白沟做业务的朋友告诉我：其实这些购房人真的相信这儿以后就是下一个浦东或深圳，我们要做的就是让他们相信这个概念，然后他们自己会骗自己的。

投资最大要点不是技巧，而是修炼自己的内心。

凭运气赚的钱，总有一天会凭实力亏回去。

与白沟相似的还有永清，当年打着北京亦庄永清开发区、台湾新城等概念，吸引了众多投机者进场，然潮水退去才知道谁在裸泳。如今这个地又加了一个临空概念，便引了各路英豪竞吹嘘。

对于永清，我们依然保持自己的观点：让临空的概念飞一会，不要着急当一个裸飞的人。

你是接盘侠还是炒作人，那就要看你的运气能不能及时逃出来了。

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牢记环京购房逻辑，其它全是扯

环北京都市圈买房，只有2个逻辑，离开了这2个逻辑，全是扯淡：

第一个逻辑：睡城的价值是通勤。以距离就业中心三十公里左右半径最佳，最多不要超过55公里。

燕郊通燕高速口-北京国贸：自驾30KM，用时43分钟，公交用时60分钟；

永清京台高速口-北京丽泽：自驾73KM，用时87分钟，公交用时200分钟；

香河京哈香北口-北京国贸：自驾53KM，用时50分钟，公交用时70分钟。

燕郊：拥有16条跨城公交，有专用公交车道，多条公交直达北京国贸。

永清：只有828/828快跨城公交，共40个站点，线路单一，用时太久，不具备正常通勤价值。

香河：3条跨城公交（2条到北京国贸，1条到北京通州万达），线路同样单一，且香河北部居住区内无跨城公交站点。

目前，环京价值区进京以公共交通为主，自驾为辅，高铁排末尾。

睡城的价值在于通勤，谁重视公共交通，谁就能抢到北京的就业人口。

第二个逻辑：上学驱动。像北京这样的特大城市，对户籍管控极其严格，近千万的北京就业群体无法落户，子女教育问题，一直成为他们的心病。虽然，外地人能够在北京上小学和初中，但门槛也很高，关键是无法享受京籍的高考政策。所以，很多家长被迫到天津、河北燕郊等地安家落户。

一个地区有没有居住价值，一看交通，二看教育，三看其它。比如廊坊北三县某些板块只有交通没有教育配套，很多地方的学校还是瓦房或者旱厕，而且短期内无新建学校规划，像这种地方的居住价值就小很多。

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现阶段，哪些楼盘值得买呢

如果您是投资，一定要警惕北三县之外的环京区域，还要避开北三县里边的坑盘，不要以为大品牌就很讲良心，很可能它就是一个挂羊头卖狗肉的。我的建议是：

首选2014年之后的品质次新房，要么就是优质地段的纯新房。

次新房可关注：近京/地铁盘、优质学区项目、或高品质低总价产品。

新房可关注：高品质、地段佳的产品。

其实，不仅要挑位置，还要挑价格，像燕郊2.5万+、大厂1.9万+、香河1.2万+的不要碰，还有那些位置偏、硬伤多、单价低的项目，买了就跳坑！

如果您是刚需，结合预算资金，找到能够满足最大需求的盘就可以了。

至于燕郊近地铁站板块、大厂人大校区板块、香河北部新城板块，其实都还可以白沟高铁新房，但也要挑项目，并不是所有项目都值得买。