限购问题 你们是怎么买房的？

最近的楼市冰火两重天，一方面是北京的房价连绵下跌，二手房价格比高点已经下跌了20%还多，放股市里这个幅度都能触发超跌反弹了，一片熊市景象。另一方面是成都、南京、武汉等地频频出现全款抢房，看起来完全不差钱，房子买买买，一片牛气冲天。

那么到底房子是好卖还是不好卖，怎么差距那么大，这两种景象居然同时存在于中国大地，真是神奇，肯定有一个是假的吧，弄出来忽悠人的。还真不是假的，二个都是真的。。。我这里给大家说说里面的道理。

首先，北京的房价下跌是市场定价，由于政府的强力打压，价格稳中有跌，大横盘区间来冻结价格，符合政府预期，这个略过不谈，今天我们重点谈谈全款买房。

首先，大家首先应该注意到的现象是，全款抢的是新房，而不是二手房，只有新房才会排队去抢，二手房挂的满地都是，但是成交清淡，成交量持续萎靡。这里面产生的重要原因就是，由于政府的强制限价，一二手房存在巨大价差，以南京为例，河西片区的二手房均价早就到了5万以上了，已经一年多没有新房入市了，这次强制开盘的几个楼盘，被政府强制把价格固定在3.5-3.8万元，这里面存在20~30%的价差，抢到就是赚到，无脑抢房啊，这就是抢一手房不抢二手房的缘故，因为里面存在巨大的无风险套利空间。

那么好，另一个问题来了，里面有套利空间谁都知道，但是那些新房要全款啊，动不动500~1000万，而且还限购限贷，刚需不可能掏出这么多钱啊，能出的起这么多钱早就付首付买房了谁还会拖到今天。

这里面就要引入二个概念，第一个概念是有房人士，第二个概念是住房抵押贷款。我们知道，从01年开始，住房市场开始飞速发展，到17年已经历经了16年的时间，里面有多少人，当初只是买1~2套房，有的是为了结婚用，有的是买了改善房，但是这些房产，如今价值都上涨10~15倍，当初看起来如天文数字的贷款，如今只是毛毛雨，你能想象一个500万的房子，里面只挂了几万元的贷款吗。

那么再引入第二个概念，住房抵押贷款，这批人看中了新房的套利机会，但是手里没有现金，怎么办，火速还清老房子的贷款，然后去银行做抵押，这个抵押率是多少呢，6~7成。。。也就是一个500万的老房子，能贷出来300~350万元现金，贷款第一年还只需要付利息，不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押，那就是600-700万现金！

这个时候去抢新房啊，越大越好，越大赚的越多，先押600万现金在银行卡里，然后去摇号抢房，500万的房子直接抢，只要抢到，转手就能赚100~150万，何乐而不为呢，胆子大一点1000万的房子都敢抢。有人说这里面存在一个问题，那就是你抢到新房是卖不掉的。

这个简直是小事一桩，首先你的钱都来自于银行不假，但是你可以反复质押啊，每年解除质押然后重新质押一次，找个过桥贷款就可以了，有房子在这里很好找的。还有另外一条路就是新房抢到手之后自己住，然后转手把自己之前的老房子给卖掉还清银行贷款，这样自己名下又有一套无贷款的新房了，下次有这样的机会还可以重新质押贷款。

这种无风险套利，也就是1000万的房子照样有人敢抢的原因，抢了再说，到手之后根本不怕没钱缴款，就算还有几百万差额，没关系，直接找人借就行了，你中签了之后自然有人愿意借给你，因为风险小啊。拿到几百万借款后，和银行的贷款一起把全款缴纳了，然后把自己的老房子卖掉，先还借款，再还银行贷款，这里还有几百万的差额对不对，小意思，直接把刚入手的新房质押了即可。。。

01年到14年买房的人，基本上都有这个能力玩这一套把戏，换句话说，在手里几乎没有现金的情况下，南京有1套房，就敢去抢300~500万的房子，有2套房，1000万的都敢去抢，完全是空手套白狼的游戏，无风险套利。

那购房名额呢，不是限购吗，也没关系，让自己爸妈出面，甚至爷爷奶奶出面限购问题，每个人都有购房资格买一套房，只要钱够，名额都是小事。

那么一切因素都排除了，这种无风险套利的事情也太好赚了吧，资金是敏感而凶狠的，能填平一切资金洼地，既然这个事情这么好赚钱，那么一定会吸引大批资金汹涌而至，直到这个无风险套利空间消失。

那么好，价差是固定的，这里利差一直存在，那么只能通过其他方式来消除无风险套利空间，就是不中签的可能性。如果你申请了抵押贷款，现场是10个人抢一套房，你只有10%的中签率，如果不中签，你就白交抵押贷款的手续费和第一个月的利息了，这就是风险所在，由于金额巨大，这笔钱对大多数人来说都不是小钱，当中签率低到一定地步的时候，资金就不再进来了。

这就是南京万人全款抢新房的幕后故事，由于这种无风险套利空间的存在，全款买房不但不成问题，而且注定会是超级多的全款去抢房，一直到中签率被压低到后面的资金不愿意来为止，这样套利空间才会被消除。

总的来说，万人全款抢房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里，是首套刚需的不是很少，是几乎没有，大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的限购问题，纯粹是炒房。

看到这里大家清楚了吧，全款买房不是因为资金特别看好楼市，否则他们干嘛不全款去买二手房，非抢新房，而二手房无人问津。这里的全款资金，大部分都来源于银行抵押贷款，通过一系列资本运作来进行套利，而远远超过房源数量的认购人数，也是市场的自发选择，必须把中签率压低到一定地步，才能让资金不再前来，否则资金会源源不断的来抢房直到达到平衡点。

现在你知道，全款买房的人都是哪来的钱了吧。