白沟房价会上涨吗 环京楼市是金矿，还是陷阱

01 充满争议

说到环京楼市会有很多争议，现在大多数媒体和大V是不看好环京的，可同样是这些人，在2017年初却疯狂的看好环京，集体为环京打CALL。环京楼市名震全国是2016年开始，因为北京疏解非首都功能，副中心在通州建设提速，以燕郊为首的环京楼市开始暴涨。大V们纷纷推荐买入燕郊。

燕郊楼市2017年初房价达到了45000元，后来在严格的限购之下房价腰斩，现在的燕郊房价在2万到2万7之间。不太明白的是：在传说北京副中心搬迁到通州的利好刺激下，燕郊房价到了45000，各路大V纷纷推荐，纷纷看好。可现在房价2万多了，北京市政府也已经在副中心开始办公了，各种利好纷纷兑现了，房价这么低了，却不看好了，不明白逻辑在哪里。

02入手买入

最近欧神推荐粉丝买入燕郊，他的逻辑是距离副中心只一站地铁的房子价格这么低，未来上涨空间巨大。也有深圳大V推荐买入燕郊了，也说未来上涨空间巨大。

环京南面的固安、永清、涿州等地也有抖音大V在推荐买入，说这里不仅是环京，还是环雄。那么环京究竟是金矿还是陷阱呢？我们需要来具体分析一下。

北京的房价从2015年到现在，大多数房价翻番了，没有翻番的是极少部分。燕郊的房价，以2015年开盘的天洋城四代为例，当时开盘价9000出头，最高点冲到过接近4万，严格限购后价格暴跌，在2018年底跌到了18000，此后进入盘整，现在的价格是22000多。

在房价高点时，燕郊跑赢了北京，即使是跌下来后，涨幅依然可观，说明环京的房产有不错的投资价值。

环京房产有不错的投资价值，是因为这里在发生天翻地覆的变化，这个区域的房子值得长期关注。

03地理位置

环京是指环北京的周边区县，其中包括河北的13个县市区和天津的宝坻武清区。考虑到北京的西部和北部高山绵延，即使在北京的西部和北部区县，居住的人口也很少，产业也有限，所以环京西部和北部的县市楼盘虽然价格很低，但是没有多少价值。

北京的东面和南面是平原，主要人口和产业也分布在东面和南面，所以真正有价值的地方只会出现在东面和南面。

北京的东面是河北省的北三县（三河市、香河县、大厂县）和天津的宝坻、武清两个区，如雷贯耳的燕郊是三河的一个镇。北京的南面是河北的广阳区、安次区、固安县和涿州市。霸州、永清、高碑店（白沟）等虽然也被说成是环京，其实并没有和北京接壤，严格来说，算是环环京了。

04房价腰斩

环京房价在2017年达到最高点后，因为严格限购掉头向下，房价大幅度下跌，不仅腰斩了，甚至膝盖斩了。过去4年环京房价普遍是下跌的，最低点出现在2018年底，此后进入缓慢爬升和盘整。以潮白新城为例，房价最高的2017年3月份达到了34000,到2018年底跌到了14000，现在的价格是18000。

2017年初的最高点价格：燕郊45000，大厂34000，香河26000，固安27000，永清20000，涿州20000。现在的价格，燕郊25000，大厂18000，香河9000，固安16000，永清7000，涿州8000，你比较一下，会发现什么呢？

这里面跌幅最大的是香河和永清，都是膝盖斩了。这个跌幅，即使是人口大规模流出的鹤岗等城市都没有发生。疏解非首都功能的牛鼻子是产业和人口疏解出来，利好的直接是环京，京津冀协同发展的大背景下，环京发生天翻复地的变化，利好不断的情况下，房价却腰斩了，肯定不符合逻辑。

利好不断房价腰斩除了2017年初房价确实高了，最主要是因为出台了严格的限购。限购最严格的北三县（三河市、香河县、大厂县）直接把户口冻结了。

环京过去几年房价唯一上涨的是白沟的商住公寓，价格由2017年的3000多涨到了现在的8000，公寓不具有住宅的各种属性，更多的是炒作。

05利好不断

河北省的GDP长期位居全国第6位，2016年去产能后，河北省的排位断崖式下跌，今年全国排位是第13位，这个表现比表现一直一般的黑龙江还差的多。类似的还有天津市，GDP排位也是大幅度下降。

出现这种情况，主要是因为京津冀在进行产业转型，腾龙换鸟。河北在过去的几年时间关掉了1亿吨的钢铁产能，这个产能比世界排名第二的日本的产量还高。不仅是钢铁厂，传统制造业的水泥厂，建材厂，家具厂很多都大规模关停并转了。同时，北京的传统制造业也在大规模的关停外迁。

在传统产业去产能的同时，代表未来发展的北京副中心、雄安新区在紧锣密鼓的建设中。千年大计改变的是整个区域的产业布局和人口分布。国家级的布局，过去是深圳特区和浦东新区，现在是副中心和雄安新区，京津冀的产业转型、腾笼换鸟是国家行为，过去几年的降速换挡必然带来未来几年的发展提速。

如果说我们现在的城市建设是拷贝欧美的标准，是城市化的1.0阶段，那么副中心和雄安新区就是城市化的2.0阶段，不仅有最新兴的产业布局，也有最新的城市建设标准。

06政策威力

房地产的发展为城市建设提供建设资金，城市建设好了，基础设施改善了会促进楼市的发展，两者是互相促进，相辅相成的关系。中国城市发展这么快，与房地产提供了大量的建设资金有直接关系。

2017年初，在利好刺激下，环京的房价快速上涨确实有些高了，严厉调控，把价格打下来正常。现在，环京的房价和类似的地方比，明显的低了，而很多利好也兑现了，只是很多人受惯性思维影响，观念还停留在以前。

我2016年底到环京考察时，看到到处是疯狂的售楼处，到处是疯狂的买入人群，我看到的不是机会，而是风险。当时专门写文章指出环京房价面临大幅度下跌，却受到很多人的谩骂与指责。现在，产业在转移，地铁和桥梁在建设，学校医院也在大规模建设，目前的这个价格是严重低估了。

香港人把价格低估、涨幅巨大的楼盘叫笋盘，笋盘只能在楼市冷清时候出现。现在的环京楼市是小荷才楼尖尖角，给点阳光就灿烂。

07京环关系

北京的快速路是环形分布的，从二环三环到四五六七环，环的增加见证了北京城市的快速扩大和发展。现在的七环路，其实很大部分在河北，也就是说没有在北京而是在环京。

北京是首都，一直有人口控制的红线，同时北京又是GDP排名第二的城市，担负着引领北方经济发展的重任。限制人口和发展经济是互相矛盾的。如何在不增加人口而又实现产业发展，GDP增加是一个世纪难题。于是北京想到了环京。

每天有30多万人来往燕郊和北京上班，如果按照一般的城市布局，你从燕郊到北京去上班，行程路线是这样的：先坐公交车去燕郊长途汽车站，然后坐长途车到东四环附近的四惠汽车站，然后坐北京的公交车去国贸CBD的写字楼上班。很显然这样换乘多次需要时间，不利于跨境上班。为了达到跨境上班的目的，北京每天开通上千辆来往北京和燕郊的北京公交车，从你家燕郊的小区直发北京的国贸CBD或者主要地铁站，并且从燕郊到四惠全程高速，还专门设立了快速公交车道，你可以方便的乘坐公交车从燕郊到国贸CBD上班，50分钟就可以到。

如此情况，才使得居住在燕郊到北京CBD上班成为可能，大规模的跨省上班全国来说，只有环京实现了。燕郊从二十年前的8万人发展到现在的100多万人，是全国城市化最快的地方，这个结果不仅是燕郊距离北京近，也是北京交通强力支持的结果。

北京和环京是合作的关系，是跨域区的职住一体的关系。这点上，上海深圳不具备，很少有跨境上班的人群，沪深和周边区域更多的是产业的配合。

08金矿陷阱

都市圈时代来临，环一线接受一线的产业外溢，交通外溢，购买力外溢，教育医疗资源的外溢，环一线和一线融合发展，环一线的房子因为价格低，具有长期的投资价值。

环京住宅主要有三个需求：自住需求（在北京工作买不起北京，到环京买房居住），投资需求（北京或者其他城市没有房票了，到环京买房），养老需求（北漂的父母年龄大了，在北京给老人买不起房子，在环京买房养老）。

必须说明一点，环京的价值主要是因为北京，那些能够做北京睡城，在主要交通干线附近，能够快速来往北京，居住配套条件不错的房子才有投资价值。具备这样条件的房子，从未来三年来看，主要位于北三县和固安。其他县市区目前不具备这个条件。

也就是说，投资的金矿是北三县和固安那些位于交通干线附近能够快速来往北京的房子，其他环京的房子，比如霸州永清之类，更多的是陷阱，是炒作。

09买入时机

楼市是政策市，周期性很强，买入时机很重要，什么时间买入呢？

一般来说，楼市的周期是这样：成交低迷，楼市冷清——成交量扩大，房价微涨——利好出现，投资客买入进场，房价上涨——楼市火热，刚需客进场，房价继续上涨——楼市火爆，小白投资客入场，房价快速上涨——出台调控政策，房价下跌——房价低位盘整，盘整3年左右——成交低迷，楼市冷清。如此往复周而复始。

大多数人买房是在楼市成交火热，甚至火爆时候入场，看到别人抢房，自己也去抢，可这个时候风险就来了，随时可能出台调控政策，房价掉头向下，因为上涨的多了，也就有了下跌的空间，随时可能被套。

房地产直接关系到ZF的财政，在城市化没有完成，ZF需要大量资金进行城市建设，市民不断进城需要大量住房，楼市和城市化是相辅相成的关系，不可能长期保持冷清，你在楼市盘整末期买入，不仅是价格低没有风险，而且房价随时会上涨。

我在2016年环京楼市成交最火爆，上涨最快时提出不要买环京了，调控政策随时可能会来白沟房价会上涨吗，房价随着可能下跌，当时遭到很多人的攻击白沟房价会上涨吗，后来的走势证明，我的判断是对的，房价惨烈下跌的幅度甚至超出了我的预测。现在，环京楼市已经盘整4年，京津冀一体化在快速进行，利好不断兑现，而这个时候ZF是鼓励买房的，就是最好的买入时机。买入持有，给点时间，房价返回到2017年的高点，你就有一倍的收益。

在早春的寒风中买入春笋，静待升温雨水到来，用不了多久，它会直冲云霄，一飞冲天。